:调控之下,北京新房成交低于预期

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-01-05 09:13  来源:新京报  浏览次数:6486
核心提示: 楼市调控政策可以说是2017年北京房地产市场上的主旋律,在政府的强效调控之下,北京房地产市场也逐步回归理性。新建住宅的销售数据也逐步降温。

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  调控之下,北京新房成交低于预期

数据来源:亚豪机构根据网签数据统计,数据仅含商品住宅部分

  (备注:据新京报记者向企业求证,北科建泰禾·北京丽春湖院子销售55.3亿,泰禾·北京昌平拾景园销售42亿元;西山燕庐实际销售514套,销售额40亿元,销售均价59802元/平方米)

  楼市调控政策可以说是2017年北京房地产市场上的主旋律,在政府的强效调控之下,北京房地产市场也逐步回归理性。新建住宅的销售数据也逐步降温。根据中原地产首席分析师张大伟的统计,2017年北京市新建住宅网签数据也明显下调:全年包括住宅在内的所有商品房合计签约2800亿,而2016年,这一数据是5083.54亿,同比跌幅达45%。

  局

  新房价格回归理性

  随着2015、2016两年间大量楼面价在5万元/平方米以上的土地成交,形成了高价地井喷的现象。而在2017年,经过拿地开发商两年的建设,这些曾经的高价地也开始进入产品面世阶段。此前业内预计,这些高价地上打造的产品入市价格将超过10万元/平方米。然而从去年北京市场的实际表现来看却并非如此。

  “自2016年‘9·30’限购政策以来,北京的房地产市场在调控政策的影响之下逐步回归理性。无论是开发商还是客群都明显感觉到,市场上的非理性投资需求在迅速减退。”克而瑞分析师崔秀程向记者表示。

  一方面,政府对于新建商品房的入市价格进行严格的把关。虽然并没有明文规定,不过,行业内多数从业者都表示,北京对于高端市场的预售证发放进行了严格把控。在“9·30”政策之后,一直到2017年8月初都没有发放超过8万元/平方米价格的预售证。直到2017年8月上旬,位于丰台区西南二三环之间的中国玺、昆仑域以及位于大兴区的亦庄金茂府三个项目取得新预售许可证,均价在9.5万元/平方米左右。这是去年首批预售超过8万元的项目,三个项目均为昔日的高价地,其销售价格也普遍低于市场预期。

  局

  传统营销节奏被打破

  对于政策比较敏感的北京房地产市场来讲,伴随着调控政策的不断加码,开发商的营销节奏也开始被打破。曾经的“红五月”“金九银十”这样集中销售的高峰期在去年北京市场的表现也不是特别明显。

  张大伟在去年11月初就曾表示:“9-10月全国房地产市场成交惨淡,大部分一二线城市成交同比跌幅超过4成,北京等一线城市跌幅更是接近50%。”

  而与之相对的是,原本并非房企营销旺季的11月、12月市场却伴随着多个项目预售证的获批而呈现出活跃的态势。对于开发商来说,传统的销售节奏正在随着市场发生改变。比如,在2017年北京楼盘销售额排第二位的丽春湖院子就表示,他们针对市场情况,调整了销售策略。在市场观望期提前布局、抢先出货。通过这样的“错峰销售”取得了不错的销售成绩。

  根据亚豪机构提供的榜单来看,2017年北京市新建商品住宅市场的主力产品依然是改善型产品。其中成交均价最低的泰禾昌平拾景园也有5.2万元/平方米,而更多的项目则集中在6万-9万元/平方米的价格区间之内。

  根据麦田房产统计数据显示,从当前的置业客群情况来看,北京首次置业群体占比仅为35%,改善型换房(包括添置)需求依然为市场的主力客群,占比达到65%。这一比例较“3·17政策”之前的75%虽然有所下降,但是仍为市场需求的中坚力量。

  而从产品来看,由于购房者手中的购房资格愈发珍贵,因此对于改善型产品的要求也变得更高。市场上的改善型产品在2017年除了在园林营造、室内装潢上延续了前两年的投入之外,一些主打科技住宅概念的楼盘也取得了不错的销售成绩。比如亦庄金茂府,就在排行榜上位列第三。

 
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